一场售后包租的投资闹剧——桐乡世贸中心的精致圈套

　　2012年，年逾七旬的老孙听好友说投资商铺能获得不菲的回报。通过广告宣传老孙了解到桐乡世贸中心在建的二期项目，并决定来到现场实地考察一番。在桐乡世贸中心，老孙看到了空前盛况：大幅广告牌写着“世界皮革直营航母”字样，当红明星在展台上做着宣发，一辆一辆的大巴带着来自各地的投资者蜂拥而至，商场内人声鼎沸，生意火爆，商铺的销售人员更是不断强调桐乡世贸中心的游客资源雄厚，升值空间极大。老孙不禁有点心动了，但是这些只是表面工作，老孙还是抱着半信半疑的心态继续考察，直到亲耳听到不少一期业主拿到了返租，老孙当即找销售人员了解二期商铺的投资规则，世贸中心承诺如下：

　　业主买下商铺后，可免费托管给桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司3年，3年后世贸中心将开始返租，返租回报率为原商铺合同价款的9.6%。

　　若有超过返租回报的部分，业主可与公司按比例分成。

　　5年后若未达到这个收益，业主可解除合同。

　　高额的回报承诺让老孙心动不已，赶紧掏出自己毕生积蓄近70万认购了二期4套商铺，可是结果却出了意外——从桐乡世贸中心二期开业以来，开发商资金的断裂、法人代表逃至海外等问题陆续爆出，当初承诺的商铺租金回报也不见踪影，商铺产权证无法办理，业主的购房款也不予退还。老孙被迫加入维权大军，从中也获悉自己认购商铺时一期项目已经衰败，开发商为推广二期项目才给予一期业主部分返租。老孙察觉到自己上当了，于是找到律师进行维权。

　　桐乡世贸中心项目与现状

　　位于桐乡市振东新区的桐乡世贸中心占地133382.8平方米，总建筑面积为41万平方米，由商铺和酒店公寓构成，经桐乡市世贸中心置业有限公司开发建设。公开资料显示，桐乡世贸中心项目共分两期，其中一期商场于2009年11月开业运营，主营鞋类、箱包以及皮革皮草制品，建筑面积为26万平方米；二期商场于2014年10月开始试营业，主打毛衫市场，建筑面积达41万平方米。

　　目前桐乡世贸中心置业有限公司的法人代表卢小丰已不知所踪，在失踪前卢小丰曾嚣张的在业主维权群中说道：“我就是骗子，现在已经破产、倒闭和跑路了，而且现在在美国治病，自己是美国公民，哪里的领导来找我都没用。”

　　桐乡世贸中心两期项目内只有零星商铺还在运营，生意十分冷淡，商场内其他商铺大门紧锁，各种杂物、包装纸盒四处散落，留下一片狼藉。偌大的停车场稀稀拉拉地停着一些车，显得十分冷清。而在当地老百姓印象中，桐乡世贸中心已经沦为当地最大的停车场，而不再是当年繁华的商业中心。

　　案件进展

　　通过律师对涉案项目的调查，桐乡世贸中心二期项目开发商与老孙签订的并非是正规的商品房买卖合同，而是《商铺使用权出让合同》，合同中第2条提到，如果二期业主选择将商铺返租给世贸经营管理公司，4年后则可将《商铺使用权出让合同》变更为《商品房买卖合同》，而业主缴纳的商铺使用权出让价款将抵作购房款；如交付商铺满5年且未签《商品房买卖合同》的，乙方有权向甲方书面提出解除本合同。

　　同时，桐乡世贸中心在办理建设工程规划许可证和预售许可证的过程中存在重大的瑕疵。桐乡世贸中心一开始规划预售1144套商铺并已取得房屋预售许可证，但是开发商通过违法分割将1144套商铺变更为4852套，并重新违规申请获得房屋预售许可证进行销售。而在办理建设工程规划许可证时，桐乡世贸中心并没有取得办理民用建筑节能验收批准文件，违规办理建筑工程规划许可证。

　　律师就桐乡世贸中心违规办证行为提起行政复议，结果收到行政行为合法的复议决定。律师又就此问题向法院提起诉讼，一审法院认为起诉事项与行政行为没有法律上的利害关系。律师通过检索，相同省份的其他中级法院曾在一起房产纠纷案件中认定房屋预售许可证是职能部门许可开发商对外销售房屋的前置条件，该许可行为可能会对双方签订的商品房买卖合同效力产生影响，业主与被诉行政行为具有法律上的利害关系。该认定虽然不能作为判例进行引用，但是对桐乡世贸中心案件具有借鉴意义。

　　目前，律师正在跟进桐乡世贸中心案件，争取保障老孙等一批认购业主的合法权益。

　　律师说“法”

　　首先，售后包租是法律禁止的，2001年颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定：

　　第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

　　同时，如果开发商在销售房屋时采用售后包租的方式，可以根据以下法条进行处罚：

　　第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有以下行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

　　但是作为公民来讲，遇到售后包租其实存在很大的风险，因为售后包租核心模式为以下几点：

　　获取地皮然后建造商场；

　　将房屋拆分成无数20平米（建筑面积）的虚拟空间，然后定价

　　预售时宣传以下三点：

　　（1）开发商包租，商场改好后由开发商统一经营，给业主提供高额返租；

　　（2）包租合同到期后，如果房价没有上涨，开发商在原价格基础上加5%~20%返购；

　　（3）头三年租金折抵购房款。

　　卖房后签订协议时：

　　（1）租金的条款忽略不计，不体现在合同中；

　　（2）以管理（皮包）公司名义签包租协议，租期10年，按年返租。

　　收取购房款。

　　这个模式还存在很多其他变种，但是核心理念基本不变。置业投资者不了解这个模式就很容易被圈套套中，面临以下风险：

　　商铺价值管理混乱。因为开发商的首要目的是卖房，在商铺还未竣工前先预售收取购房业主的部分购房款，然后商铺竣工后开放免租期，让商户进驻收取属于业主的购房尾款。至于免租期届满，商铺的运营管理就不归开发商管辖范畴了，管理公司又是皮包公司，实际对商铺不进行有效管理，商铺价值将持续暴跌。

　　租金返款无法保障。因为售后包租的前几年返款是用于购房的，所以业主当然收不到一丝租金返款。在开始产生收益后，由于管理公司的疏于管理，又让商铺不断贬值，最后租金返款将成为空谈。即使通过起诉要求租金返款的赔付，因为管理公司是个空壳公司，即使胜诉也没有可供执行的财产，小业主将成为亏损的直接承担者。

　　商铺产权难以实现价值。即使业主拥有商铺的产权，但是却很难实现商铺的价值，首先，卖商铺需要商铺有价值，但是商铺已经因为管理不善导致价值暴跌，无人愿意购买没有价值的商铺；其次，商铺想租出去给商户使用，业主需要通过物业和管理公司的同意，并清空现有租户，这在现实中普遍难以实现，就算成功清空商铺，也面临商铺划分混乱、商铺面积过小等问题，只能低价出租；最后，业主只能自己经营商铺，自负盈亏，商铺价值同样无法实现。

　　售后包租不可信，千万不要因为高额的投资回报率而轻易踏进圈套，一旦遇到售后包租的事件，积极使用法律手段维护自身权益。